【生活・趣味】イオンモールの価値は広さじゃない！GLAランキングの真実

オマイらの街のどデカいイオンモール、TOP40にも入ってなかった？ — 商業施設の価値を測る真の指標とは

公開日: 2025年08月15日

導入：あなたの「イオンの大きさ」の認識は、なぜ覆されるのか

この記事の結論から述べよう。あなたの街のイオンモールが全国広さランキングの圏外であったとしても、それは決してそのモールの価値が低いことを意味しない。むしろ、商業施設の価値を「総賃貸面積（GLA）」という単一の指標で測ることの限界を示唆しており、その真の価値は、立地戦略、地域経済への貢献度、そして社会インフラとしての役割という多次元的な指標によって評価されるべきである。ランキング圏外のモールこそ、地域に最適化された独自の生態系を築く「名手」と言えるかもしれない。

多くの人が抱く「うちの街のイオンは巨大だ」という感覚。それは週末の混雑、広大な駐車場、端から端まで歩けば軽く15分はかかる長い通路といった「体感的な広さ」に根差している。しかし、商業施設の公式な序列を決めるランキングは、その体感とは異なる冷徹な数字に基づいている。

本稿では、2025年夏時点の最新データ（※）を基にした全国イオンモール店舗面積ランキングを入り口に、なぜ私たちの体感とランキングに乖離が生まれるのかを構造的に解き明かす。そして、その先にある「商業施設の新たな価値評価」について、専門的な視点から深く考察していく。

（※本記事で参照するランキングは、各種公表資料や調査データを基に再構成したものであり、運営会社の公式発表と完全に一致するものではない場合があります。）

第1章：ランキングの解剖学 — なぜ「総賃貸面積（GLA）」が絶対的指標ではないのか

まず、衝撃的なランキングの事実を見てみよう。これは、商業施設の収益性を測る上で最も重要視される指標「総賃貸面積（GLA: Gross Leasable Area）」に基づいている。

| 順位 | 名称 | 所在地 | 総賃貸面積（GLA）の目安 |
| :– | :– | :— | :— |
| 1位 | イオンレイクタウン | 埼玉県越谷市 | 約245,000㎡ |
| 2位 | イオンモール幕張新都心 | 千葉県千葉市 | 約128,000㎡ |
| 3位 | mozoワンダーシティ | 愛知県名古屋市 | 約111,000㎡ |
| 4位 | イオンモール岡山 | 岡山県岡山市 | 約92,000㎡ |
| 5位 | イオンモール新利府 | 宮城県利府町 | 約89,000㎡ |
| 6位 | イオンモールむさし村山 | 東京都武蔵村山市 | 約88,000㎡ |
| 7位 | イオンモール神戸北 | 兵庫県神戸市 | 約86,000㎡ |
| 8位 | イオンモール広島府中 | 広島県府中町 | 約85,000㎡ |
| 9位 | イオンモール名取 | 宮城県名取市 | 約83,000㎡ |
| 10位 | イオンモール木更津 | 千葉県木更津市 | 約82,000㎡ |

（注）上記は各種データを基にした参考値であり、時期によって変動する可能性があります。

「いつも行くイオンはもっと大きいはずだ」と感じた方は、おそらく無意識に延床面積（GFA: Gross Floor Area）や敷地面積を含めたスケールで捉えている。GLAとGFAの関係を理解することが、この謎を解く第一歩だ。

総賃貸面積（GLA）: テナントが賃料を支払って専有する面積。アパレル店舗やレストラン、映画館の客席などが含まれる。これはデベロッパーの収益に直結する「稼ぐ面積」であり、投資家や業界が最も重視する指標である。
延床面積（GFA）: 建物の全フロアの面積の合計。GLAに加え、共用通路、吹き抜け、階段、バックヤード、機械室など、収益を直接生まない非賃貸部分も全て含む。これは建物の物理的な「大きさ」を示す。
敷地面積: 建物だけでなく、駐車場や緑地など、施設が所有する土地全体の広さ。

私たちの「体感的な広さ」は、広大な駐車場（敷地面積）と、そこから店舗へと続く長いアプローチ、そして店と店を結ぶ快適な共用通路（GFAの一部）によって形成される。しかし、ランキングで用いられるGLAは、あくまで「テナントが商品を売るスペース」の合計に過ぎない。したがって、共用部が贅沢に作られていたり、巨大な駐車場を備えていたりするモールほど、体感とGLA順位のギャップは大きくなるのである。

この事実は、私たちが商業施設を評価する視点（顧客体験価値）と、デベロッパーが評価する視点（収益性）の間に存在する根本的なズレを浮き彫りにしている。

第2章：”巨大モール”の戦略地政学 — なぜ「そこ」にイオンは生まれたのか

ランキング上位のモールは、単に広大な土地があったから巨大になったわけではない。その背景には、極めて緻密なジオマーケティング（地理的情報を活用したマーケティング）と都市計画との連動が存在する。

1位イオンレイクタウン（広域集客・コンセプト型）: 首都圏の巨大なベッドタウン人口を吸収する目的で計画された、まさに「フラッグシップ」。kaze・mori・outletという異なるコンセプトの3棟を連結させることで、あらゆる世代、あらゆる目的の消費者を一日中滞在させることを可能にしている。これは単なる商業施設ではなく、レジャー目的地の創出であり、環境共生型タウンという思想的コンセプトが付加価値を高めている。
2位イオンモール幕張新都心（体験・イベント連携型）: 幕張メッセやZOZOマリンスタジアムといった大規模集客施設に隣接。国際会議やコンサート、スポーツイベントといった非日常的なイベントの需要を常に取り込む戦略だ。「GRAND MALL」「FAMILY MALL」など4つのテーマでゾーニングし、多様な来街者のニーズに応える。これは、従来の「地域住民のためのモール」という概念を超えた、広域交流拠点としての役割を担う設計思想である。
4位イオンモール岡山（都市型・ターミナル直結型）: 中国地方最大級のターミナル駅である岡山駅に地下道で直結。従来の郊外・車社会を前提としたイオンモールのビジネスモデルとは一線を画す、公共交通機関を主軸とした都市型モデルの成功例だ。百貨店や地元商店街との競合・共存を前提に、ファッションやグルメの高感度テナントを充実させ、新たな都市の核として機能している。

このように、トップランカーたちは、その地域の人口動態、交通インフラ、都市機能と密接に連携し、それぞれが固有の戦略的ポジショニングを確立している。その「大きさ」は、戦略の必然的な帰結なのである。

第3章：ランキング圏外の”名手”たち — 地域共生型モールの生態系

では、ランキングTOP40に入らなかったモールは「戦略なき施設」なのだろうか。断じて違う。むしろ、それらは全国一律の物差しでは測れない「地域最適化」の極致と評価すべきだ。

ランキング圏外のモールは、しばしば商業施設としての機能を超え、地域社会に不可欠な「社会インフラ」としての役割を担っている。これは、社会学で言うところの「サードプレイス（家庭でも職場・学校でもない、第三の心地よい居場所）」の機能を果たしていることに他ならない。

コミュニティ・ハブ機能の深化:
- 行政サービス: 市役所の出張所や期日前投票所、図書館の分室が併設され、買い物のついでに行政手続きが完結する。これは、行政サービスの効率化と市民の利便性向上を両立させる官民連携モデルだ。
- 地域医療の拠点: 複数のクリニックが入居する「クリニックモール」を併設し、地域の予防医療から専門医療までを支える。特に地方では、これが地域医療の重要な一翼を担うケースも少なくない。
- 文化・教育の発信地: 地元の学校の吹奏楽部が演奏会を開き、市民が作品を展示するギャラリースペースが設けられる。これは、単なる場所貸しではなく、地域文化の育成とコミュニティの醸成に貢献している。
商圏に最適化されたテナント戦略:
- 広域集客を狙うのではなく、設定した商圏内の住民のライフスタイルに徹底的に寄り添う。例えば、子育て世代が多い地域では、キッズスペースの充実や子供服・知育玩具の専門店を手厚くし、高齢者が多い地域では、カルチャーセンターや健康関連サービスのテナントを誘致する。
- これは、大規模投資によるスケールメリットを追うのではなく、顧客との関係性の密度で勝負する、極めて合理的な経営戦略である。

圏外のモールは、GLAという指標では見えない「地域への貢献度」や「住民の生活への浸透度」において、トップランカーを凌駕する価値を持つ場合がある。その存在は、地域の暮らしを静かに、しかし確実に支える基盤となっているのだ。

第4章：未来のイオンモール — 評価軸は”大きさ”から”繋がり”へ

EC（電子商取引）の普及により、単に「モノを売る場所」としての商業施設の存在意義は揺らいでいる。この大きな潮流の中で、イオンモールが今後生き残る道は、その評価軸を「広さ（面積）」から「接続性（コネクティビティ）」へとシフトさせることにある。

OMO（Online Merges with Offline）ハブとしての役割:
ネットで注文した商品を店舗で受け取る「クリック＆コレクト」の拠点や、ECサイトのショールーミングスペースとしての機能が強化されるだろう。モールは、単なる販売拠点から、物流と体験が融合するハブへと進化する。
地域DX（デジタルトランスフォーメーション）の拠点:
地域の小規模事業者向けにECサイトの開設支援を行ったり、地域の情報を集約・発信するデジタルプラットフォームの役割を担ったりする可能性もある。モールが持つリアルな集客力を、地域全体のデジタル化を推進するエンジンとして活用するのだ。
データ駆動型の地域サービス拠点:
購買データや人流データを分析し、地域のニーズに即した新たなサービス（例えば、オンデマンド交通や移動販売サービスなど）を創出する拠点となる。

未来のイオンモールの価値は、その物理的な「大きさ」ではなく、地域社会やデジタル空間とどれだけ多様で強固な「繋がり」を構築できるかによって測られることになるだろう。

結論：ランキングの向こう側に見える、わが街のモールの真価

全国イオンモール広さランキングは、商業資本の論理を可視化した、興味深いデータの一つだ。しかし、それに一喜一憂する必要はない。冒頭で述べた通り、ランキング圏外という事実は、あなたの街のイオンが、その地域に最適化された「特殊解」であり、独自の生態系を築いている証でもあるからだ。

我々が今すべきことは、GLAという単一の物差しを盲信するのではなく、その数字の裏にある各モールの戦略的な意図や、地域社会で果たしている多面的な役割に目を向けることだ。

次の週末、あなたの街のイオンモールを訪れた際には、少し視点を変えてみてほしい。そこに行政サービスはあるか。地元の団体がイベントを開いていないか。なぜこのテナントがここにあるのか。その問いの先に、ランキングの順位では決して測れない、わが街の「巨大な城」の真の価値が見えてくるはずだ。